Condominio, come cambia la vita – seconda puntata

  NUOVA VITA IN CONDOMINIO? 

  LE PRINCIPALI NOVITÀ DELLA RIFORMA

  2^ Puntata

La riforma delle norme in materia di condominio ha previsto la modifica forse più significativa per la figura dell’amministratore: nomina, requisiti per esercitare la professione (moralità e formazione professionale), compiti e obblighi dell’amministratore ma anche attribuzioni sulle quali può contare per la gestione del condominio, rappresentano certamente novità rilevanti e che rendono più attuale questa figura professionale. L’effetto complessivo delle nuove norme, è quello di rafforzare, da un lato, il ruolo e le competenze dell’amministratore -ora necessario quando i condomini sono più di otto- e dall’altro di attivare un controllo sulla sua attività: certamente vanno in questa direzione l’indicazione di precisi requisiti morali e professionali (art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile), ma soprattutto gli obblighi previsti per una gestione trasparente delle risorse economiche del condominio.

Infatti, l’amministratore dovrà attivare un conto corrente dedicato ad ogni singolo condominio amministrato, mantenere una contabilità con appositi registri (possono essere anche informatizzati), esporre presso ogni condominio amministrato i propri dati e recapiti, consentire la verifica ai condomini della documentazione attinente la gestione anche contabile del condominio. Nella direzione di adeguare le garanzie verso il condominio amministrato, va vista la norma che prevede la possibilità che l’assemblea chieda all’amministratore di munirsi di apposita assicurazione professionale, il cui massimale deve essere adeguato in caso di lavori di manutenzione straordinaria.

Altra novità ai passi coi tempi è la possibilità per l’assemblea di richiedere l’apertura di un sito web che consenta, ad esempio, di scaricare i documenti che la stessa assemblea vorrà indicare (bollette, verbali,regolamenti, ecc.). La riforma ha previsto altresì che possano essere le società ad amministrare i condomini: in questo caso i requisiti morali e di formazione professionale dovranno riguardare gli amministratori stessi della società nonché le persone che concretamente si occuperanno del condominio. Queste importanti novità sono contenute nella nuova formulazione degli articoli 1129-1130 del codice, completamente riscritti dal legislatore. È opportuno sottolineare come tali novità non dovrebbero cogliere impreparati i professionisti che operano da anni con serietà: molti degli obblighi ora previsti per l’amministratore altro non sono che la trasposizione in apposite norme di regole di buon operato già applicate da molti amministratori; il legislatore ha però ritenuto indispensabile che queste buone prassi sì tramutassero in vere e proprie norme vincolanti per tutti. E l’importanza di tali vincoli é confermata dall’elenco dei comportamenti ritenuti “gravi irregolarità” tali da consentire la revoca del mandato (che dura un anno, come prima della riforma, ma da intendersi rinnovato per un altro anno salvo diversa decisione dell’assemblea): sono indicati nel 12° comma dell’art. 1129 e fra gli altri vi rientra la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente dedicato al condominio e la mancata tenuta dell’anagrafe condominiale, dei registri contabili nonché la mancata attestazione al condomino che ne abbia fatto richiesta, dello stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso. A conferma dell’esigenza di garantire la massima trasparenza nella gestione condominiale.foto condominio

Del resto le importanti novità sono comprensibili se si pensa che in Italia fra gli amministratori di condominio possiamo trovare, oggi, figure più disparate: dal condomino che si occupa di gestire le poche spese relative alle parti comuni (di solito su accordo con gli altri condomini), agli studi professionali che vedono coinvolti nella prestazione del servizio anche diverse figure qualificate (contabili, legali, tecnici). E’ comprensibile, quindi, che nell’ambito della riforma dell’apparato normativo che regolamenta la vita condominiale, il legislatore abbia previsto queste importanti novità anche per l’amministratore, figura di riferimento per tutta la “comunità ” condominiale.

L’organo sovrano della vita condominiale resta l’assemblea di condominio. La riforma non ha modificato le attribuzioni dell’assemblea: nomina dell’amministratore, approvazione delle spese di gestione sia in preventivo che in consuntivo, revisione del regolamento, per citare le più importanti. Una novità riguarda l’obbligo per l’assemblea di costituire un fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria e innovazioni; come nuova è la possibilità per l’assemblea di delegare all’amministratore la partecipazione e collaborazione con le istituzioni locali o soggetti privati per programmi territoriali finalizzati al risanamento di parti comuni, la sicurezza degli edifici, il recupero degli immobili, la vivibilità urbana e la sostenibilità ambientale: si pensi ad esempio, in Lombardia, alle verifiche comunali volte a stabilire quali condomini con riscaldamento centralizzato debbano essere adeguati alla norma che prevede l’installazione dei contabilizzatori di calore finalizzati al risparmio energetico (art. 1135 c.c.).foto assemblea

Qualche novità anche in materia di presenze necessarie per considerare valida l’assemblea; è stato abbassato il quorum rappresentativo in seconda convocazione: ora devono essere presenti tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (art. 1136 c.c.). Anche in tema di impugnazione delle delibere le modifiche previste dal legislatore hanno solo precisato alcuni aspetti del possibile contenzioso, riconoscendo espressamente anche al condomino che si è astenuto sulla decisione deliberata la possibilità di impugnare giudizialmente la stessa. Senza però dimenticare che, con il “decreto del fare”, il governo ha reintrodotto la mediazione obbligatoria per tutta la materia condominiale: quindi prima di ricorrere al giudice, il condomino dissenziente dovrà rivolgersi ad un ente di mediazione. Ma questa è un’altra storia di cui parleremo … nelle prossime puntate.

Avv. Antonio Lamarucciola

Lo studio legale associato Lamarucciola-Gualano è stato fondato dagli avvocati Antonio Lamarucciola e Chiara Gualano nel 1999 unendo le esperienze dei due professionisti iscritti all’albo degli avvocati del Foro di Como rispettivamente dal 1996 e dal 1997. Da diversi anni condivide lo studio l’avvocato Davide Monteleone del foro di Como, nell’ottica di offrire ai clienti risposte qualificate in molteplici settori dell’attività professionale. I professionisti operano principalmente nel distretto della Corte d’Appello di Milano ed in particolare nel foro di Como ma l’organizzazione è tale da garantire ai clienti l’assistenza sull’intero territorio nazionale, avvalendosi, se del caso, di professionisti in loco. Per le pratiche che richiedono particolari conoscenze tecniche quali quelle medico legali, tributarie e fiscali, nel settore dell’edilizia, o studio si avvale anche della collaborazione di diversi professionisti di fiducia. L’aggiornamento professionale, l’utilizzo delle migliori banche dati, riviste monografiche, software gestionali, permettono allo studio di offrire risposte tempestive e nell’ottica del miglior risultato per il cliente, sia in via stragiudiziale che giudiziale. Da ultimo, grazie alla qualifica di mediatore dell’avv. Antonio Lamarucciola, lo studio è in grado di proporre anche soluzioni alternative delle controversie (ADR) o di assistere in modo qualificato il cliente chiamato ad un tentativo di mediazione.
Diritto civile:
Lo studio legale associato Lamarucciola-Gualano svolge attività di consulenza e di assistenza legale nelle materie del diritto civile, principalmente, e del diritto penale.Le esperienze maturate negli anni hanno perfezionato la preparazione professionale nell’ambito del diritto civile, in particolare per le seguenti materie:
-Responsabilità civile in generale e conseguente risarcimento dei danni
-Responsabilità civile da infortunistica stradale
– Diritto di famiglia, separazioni e divorzi
– Tutela della proprietà, azioni possessorie e diritti reali
– Locazione e condominio
– Procedure di recupero credito sia nella fase monitoria sia nella fase esecutiva
– Diritto del lavoro

Diritto penale:
Nell’ambito del diritto penale gli avvocati Antonio Lamarucciola e Davide Monteleone hanno maturato esperienze significative in procedimenti monocratici e collegiali, sia nella difesa dell’imputato sia nella tutela delle parti civili.

 

 

 

 

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