Condominio, come cambia la vita – Prima puntata

NUOVA VITA IN CONDOMINIO? LE PRINCIPALI NOVITÀ DELLA RIFORMA 

 

Si stima che circa 30 milioni di italiani vivono in condominio. Stima che lascia intendere come la riforma delle norme che regolano la vita del condominio fosse necessaria per adeguarle all’evoluzione della società. Infatti, le regole fondamentali riguardanti il condominio erano e sono quelle contenute nel codice civile (art. 1117-1139) del 1942: da allora sono molteplici gli aspetti della vita sociale e quindi condominiale che sono radicalmente cambiati. Si può comprendere, quindi, come una riforma complessiva volta a modernizzare quel corpo di norme sia stata un’esigenza sollecitata da più parti: associazione della proprietà edilizia, amministratori, operatori del diritto. L’obbiettivo di modernizzare le norme è stato in buona parte rispettato dal legislatore anche se forse si poteva fare di meglio e di più. Due le linee guida della riforma: 1) considerare il condominio come realtà in evoluzione, da semplice immobile a comunità di persone; 2) vedere il codominio come ente che prevede specifici servizi a favore dei condomini che ci vivono, quindi come ente al servizio della comunità. Ma andiamo a conoscere le maggiori novità introdotte con la riforma. Un aspetto preliminare importante riguarda il riconoscimento dell’operatività delle norme del condominio anche alla figura del super condominio, ed alle multiproprietà (art. 1117 bis): la riforma sancisce l’applicabilità delle norme sulle parti comuni anche a quelle aree che coinvolgono più condomini distinti. Le novità hanno anche toccato la riformulazione dell’elenco delle parti comuni previste dall’art. 1117 c.c. nonché la regolamentazione della possibilità di mutare l’uso delle parti comuni: entrano espressamente a far parte dell’elenco delle parti comuni le facciate e le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi comuni, gli impianti satellitari centralizzati e i cablaggi per la rete internet. Il nuovo art. 1117 ter introduce la possibilità per l’assemblea condominiale che rappresenti i 4/5 dei partecipanti (e quindi non più l’unanimità)  e i 4/5 del valore dell’edificio, di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, facendo salva ovviamente la sicurezza dell’edificio e il suo decoro architettonico. Il successivo art. 1117 quater introduce poi la possibilità che l’amministratore ed i singoli condomini possano intervenire per impedire attività che danneggino le destinazioni d’uso delle parti comuni, sia con diffide nei confronti degli esecutori di tali attività, sia richiedendo apposite assemblee nonché promuovendo azioni giudiziarie a tutela del bene comune. Strumento di cui occorrerà fare un uso assennato per evitare il lievitare di contenziosi spesso inutili e dispendiosi.

Un’importante novità, peraltro molto attesa, riguarda la possibilità di distacco dall’impianto di riscaldamento e condizionamento centralizzato da parte del singolo condomino: possibilità prevista però nel caso il distacco non cagioni squilibri di funzionamento o aggravi di spesa sugli altri condomini (art. 1118 c.c.). Occorrerà ben interpretare la norma per evitare di svilire le legittime attese di quei condomini che vedono in questa possibilità l’opportunità di ottenere un risparmio energetico e di spesa.foto torre di babele

Ma altrettanto rilevanti sono le novità in tema di quorum necessario per deliberare nel corso dell’assemblea condominiale: anzitutto è utile soffermarsi sulla previsione ora introdotta espressamente nel codice civile (ma in parte contenuta in alcune leggi speciali) del quorum deliberandi per le decisioni che riguardano spese “impegnative” relative a materie specifiche quali la salubrità e sicurezza degli edifici e degli impianti, l’abbattimento delle barriere architettoniche, il contenimento del consumo energetico, la realizzazione di parcheggi destinati a servizio dei condomini, la produzione di energia (solare, fotovoltaico, eolico), l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione e l’accesso a qualunque genere di flusso informativo (satellite, via cavo). Per deliberare le spese volte a garantire alla comunità l’accesso a questi servizi, sarà sufficiente, in seconda convocazione, la maggioranza dei condomini intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 11120 c.c.). E’ importante sottolineare che l’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea su questo tipo di spese anche a richiesta di un solo condomino che a sua volta dovrà ben presentare le proprie richieste all’assemblea con indicazione dei contenuti specifici della proposta. Ma attenzione: qualora l’assemblea non volesse approvare le spese per le innovazioni tecnologiche in tema di flussi informativi e produzione di energia alternativa da fonti rinnovabili, il singolo condomino che ne fosse interessato ha la possibilità di eseguirle nel rispetto delle parti comuni e delle altre proprietà individuali; in particolare per la produzione di energie rinnovabili è autorizzato all’uso dei lastrici solari o altra superficie condominiale idonea, oltre che sulla sua proprietà (art. 1122 bis). La norma prevede, giustamente, che vi sia in ogni caso un controllo da parte dell’organo assembleare: di fronte all’esigenza del singolo condomino di modificare le parti comuni per la realizzazione di questi impianti, l’assemblea può indicare differenti modalità di esecuzione delle opere o richiedere e imporre cautele a salvaguardia della stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio. Spetterà sempre all’assemblea regolamentare la “spartizione” degli spazi comuni (lastrico solare e altre aree idonee) destinati alla produzione di energie da fonti rinnovabili qualora vi fossero richieste da parte di diversi condomini. Infine, la riforma chiarisce che anche per gli impianti volti a consentire la video sorveglianza delle parti comuni è sufficiente la maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1122 ter). Attenzione però a coordinare l’utilizzo di questi impianti con la normativa che tutela la privacy degli stessi condomini e delle persone che hanno accesso all’edificio: sarà opportuno anzitutto preavvertire della presenza di questi impianti, regolamentare i tempi di archiviazione delle immagini registrate, nominare un responsabile del trattamento dei dati che vengono registrati e stabilire con apposita delibera chi sarà autorizzato a vedere le immagini (ente esterno o amministratore).

Queste norme recepiscono e in parte coordinano le diverse pronunce giurisprudenziali che si sono susseguite nel corso degli anni e che, in mancanza di specifiche norme, avevano aiutato a regolamentare, seppur in modo frazionato, le tante novità che il progresso tecnologico ha portato nelle case degli italiani.  Nella seconda “puntata” affronteremo i rilevanti cambiamenti che riguardano la figura dell’amministratore ed i poteri dell’organo sovrano del condominio, l’assemblea.

Avv. Antonio Lamarucciola

 

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Lo studio legale associato Lamarucciola-Gualano è stato fondato dagli avvocati Antonio Lamarucciola e Chiara Gualano nel 1999 unendo le esperienze dei due professionisti iscritti all’albo degli avvocati del Foro di Como rispettivamente dal 1996 e dal 1997. Da diversi anni condivide lo studio l’avvocato Davide Monteleone del foro di Como, nell’ottica di offrire ai clienti risposte qualificate in molteplici settori dell’attività professionale. I professionisti operano principalmente nel distretto della Corte d’Appello di Milano ed in particolare nel foro di Como ma l’organizzazione è tale da garantire ai clienti l’assistenza sull’intero territorio nazionale, avvalendosi, se del caso, di professionisti in loco. Per le pratiche che richiedono particolari conoscenze tecniche quali quelle medico legali, tributarie e fiscali, nel settore dell’edilizia, o studio si avvale anche della collaborazione di diversi professionisti di fiducia. L’aggiornamento professionale, l’utilizzo delle migliori banche dati, riviste monografiche, software gestionali, permettono allo studio di offrire risposte tempestive e nell’ottica del miglior risultato per il cliente, sia in via stragiudiziale che giudiziale. Da ultimo, grazie alla qualifica di mediatore dell’avv. Antonio Lamarucciola, lo studio è in grado di proporre anche soluzioni alternative delle controversie (ADR) o di assistere in modo qualificato il cliente chiamato ad un tentativo di mediazione.

Diritto civile:
Lo studio legale associato Lamarucciola-Gualano svolge attività di consulenza e di assistenza legale nelle materie del diritto civile, principalmente, e del diritto penale.Le esperienze maturate negli anni hanno perfezionato la preparazione professionale nell’ambito del diritto civile, in particolare per le seguenti materie:
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Diritto penale:
Nell’ambito del diritto penale gli avvocati Antonio Lamarucciola e Davide Monteleone hanno maturato esperienze significative in procedimenti monocratici e collegiali, sia nella difesa dell’imputato sia nella tutela delle parti civili.

 

 

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